C’è un momento, quando si parla di IMU e seconde case, in cui tutti cerchiamo la scorciatoia “pulita”, quella che ti fa pensare, “Ok, questo è il trucco”. Il punto è che il comodato d’uso gratuito non è una bacchetta magica: non azzera l’imposta. Però, se lo usi nel modo giusto, può tagliare davvero il conto, perché consente una riduzione del 50% della base imponibile. E già qui capisci perché tanti ne parlano sottovoce.
Il punto chiave: non esenzione, ma sconto reale
Mettiamola semplice: l’immobile dato in comodato d’uso gratuito a un figlio o a un genitore non diventa “prima casa” del proprietario, quindi non diventa esente. Resta una seconda casa ai fini del comodante, ma la legge prevede che, rispettando requisiti precisi, si dimezzi la base su cui si calcola l’IMU.
La norma ruota attorno alla disciplina del comodato e a requisiti stringenti previsti dalla legislazione IMU, in particolare nel solco delle regole fissate dalla Legge 160/2019.
A chi conviene davvero (e quando funziona)
Questa agevolazione è pensata per un caso molto concreto: genitori che concedono un appartamento al figlio, o figli che lo concedono al genitore, perché ci viva stabilmente. Funziona quando l’immobile diventa la sua abitazione principale, non “una casa comoda” da usare ogni tanto.
Ecco l’immagine mentale: non basta consegnare le chiavi. Bisogna spostare vita, residenza, bollette, abitudini. La casa deve essere davvero il centro della quotidianità del comodatario.
I requisiti: la checklist che non puoi sbagliare
Per ottenere lo sconto IMU, devono essere rispettate tutte le condizioni. Se ne salta una, l’agevolazione salta.
Contratto registrato
Il contratto di comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. Non è facoltativo, è la base di tutto.Parentela in linea retta
Vale solo tra genitori e figli (linea retta). Non per fratelli, zii, nipoti “laterali”.Il comodatario deve avere residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile
In pratica, deve risultare residente lì e viverci davvero come abitazione principale.Il comodante deve avere pochi immobili “abitativi”
Il proprietario deve possedere in Italia:
- solo l’immobile dato in comodato, oppure
- al massimo un altro immobile usato come propria abitazione principale.
Attenzione: avere altre abitazioni oltre queste può far perdere il beneficio. Terreni o immobili non abitativi, invece, in genere non precludono lo sconto.
Stesso Comune
Il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato. È una condizione che sorprende molti, e infatti è una delle più “killer”.Esclusione delle categorie di lusso
L’immobile non deve essere accatastato come A/1, A/8 o A/9.
Quando parte lo sconto e cosa devi comunicare
Lo sconto decorre:
- dalla data di stipula del contratto, oppure
- dalla data in cui il comodatario prende residenza, se successiva.
Poi c’è un passaggio che spesso viene dimenticato: la dichiarazione IMU. Va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo usando il modello ministeriale. È un adempimento che, se trascurato, può creare problemi in caso di controlli.
Casi particolari: decesso del comodatario
Se il comodatario muore, l’agevolazione può estendersi al coniuge, ma solo in presenza di figli minori. È una tutela precisa, pensata per continuità familiare.
“Ok, ma allora perché tutti dicono che si azzera?”
Perché il dimezzamento della base imponibile, in certe città e con certe rendite catastali, fa una differenza enorme e a fine anno “sembra” sparita. Ma tecnicamente non è così: si paga comunque, con aliquota ordinaria, su una base ridotta.
Per orientarti, pensa così:
| Situazione | IMU dovuta? | Vantaggio |
|---|---|---|
| Seconda casa normale | Sì | Nessuno |
| Comodato gratuito con requisiti | Sì | Base imponibile -50% |
| Abitazione principale (non di lusso) | No | Esenzione |
Un ultimo consiglio pratico (che vale oro)
Se il tuo caso è “pulito”, genitore-figlio, stesso Comune, poche abitazioni, contratto registrato, lo sconto è una strada concreta e legale. Se invece ci sono residenze all’estero, patrimoni immobiliari articolati, o più case intestate, conviene fermarsi un attimo e verificare con precisione, perché la regola è restrittiva e non perdona improvvisazioni.
E se vuoi capire la logica di fondo, tutto nasce dal concetto giuridico di comodato: un prestito gratuito di un bene, con obblighi e condizioni che, nel caso dell’IMU, diventano decisivi.
